BGH Urteil
stärkt Bed&Breakfast-Gastgeber, die selber Mieter sind.
Bisher war es so, das wenn man als Mieter seinen Vermieter fragte, ob er mit Untervermietung einverstanden ist und er ablehnte, man nur das Recht zu fristlosen Kündigung des Mietobjektes hatte. Das war natürlich nicht der Plan, inbesondere wenn die Gründe, die der Vermieter für seine Ablehnung anführte, völlig irrational waren.
Nun hat das BGH entschieden, das der Vermieter sich schadensersatzpflichtig macht, wenn der eine begründete Untervermietung ablehnt.
Begründet heisst zum Beispiel, längere eigene Abwesenheit und der wichtigste Grund: Finanzielle Probleme, die es nötig machen, ein Teil der Wohnung unterzuvermieten. Und finanzielle Probleme - die hat doch jeder :-)
Die heutige Arbeitswelt verlange Mobilität, Arbeitnehmer müssten auch bei ihrem Wohnort flexibel sein. Wer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat daher einen Anspruch auf Untervermietung. Konsequenz: Erlaubt das ein Vermieter nicht, macht er sich schadenersatzpflichtig.
In dem Fall, der dem BGH vorlag, und den er entschieden hat, hatte ein Ehepaars auf Schadenersatz gegen seinen Vermieter geklagt (Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13). 7475 Euro plus Zinsen wollten sie haben, weil der Vermieter ihnen die Untervermietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte.
Die Mieter wollten diese für die Dauer eines beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Auch um Wohnkosten zu sparen, wollten sie ihre Hamburger Zuhause nicht völlig aufgeben.
Die Richter am BGH erkannten in dem Plan des Ehepaares, Reise- und Wohnkosten zu sparen und wieder in die alte Wohnung zurückzuziehen, ein "berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines teils der Wohnung". Und erteilten der Weigerung des Vermieters eine Absage. Sie sprachen dem klagenden Ehepaar den geforderten Schadenersatz zu.
Das hat Auswirkungen. Denn damit ist endlich der Blockadegrund für die Untervermietung gefallen. Warum sollte auch ein Vermieter etwas dagegen haben? Kann dem Vermieter ja nur Recht sein, wenn sein Mieter finanziell besser ausgestattet ist.
Grundlage für den Anspruch auf Untervermietung ist Satz 1 Absatz 1 von Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen." Soweit die Voraussetzungen – einen Ausschluss formuliert Satz 2: "Dies gilt nicht, wenn... dem Vermieter die Überlassung... nicht zugemutet werden kann."
Der Wortlaut des Paragrafen 553 bleibt derselbe. Dennoch haben die BGH-Richter mit ihrer Entscheidung neue Regeln aufgestellt. Das Interesse des Mieters an einer Untervermietung wiegt jetzt deutlich schwerer, als bislang üblich.
Es ist die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität, die nach den Worten von Peter Frellesen, Vorsitzender Richter des VIII. Zivilsenats am BGH mehr denn je den Anspruch auf die Untervermietung einer Wohnung begründe.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland weist darauf hin, dass Mieter zwar das Recht haben, ihre Wohnung unterzuvermieten, dass sie jedoch dafür die Zustimmung ihres Vermieters einholen müssen.
Auch nach der jetzt vorliegenden Entscheidung des BGH gilt: Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Kündigung.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Spruch aus Karlsruhe: "Wir halten die Entscheidung für gerecht und praxistauglich", Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund der Nachrichtenagentur dpa. "Sie schafft die notwendige Flexibilität, die man als Mieter haben muss." Das Recht auf Untervermietung werde angesichts von knappem Wohnraum in großen Städten wie Berlin oder Hamburg immer wichtiger.
--> Kann Mieter alleine nicht zahlen, darf er untervermieten
Die von der Gesellschaft geforderte Flexibilität dürfe nicht zulasten von Mietern gehen, sagte Ropertz. Die Kündigung einer Wohnung würde bedeuten, dass man erneut auf Wohnungssuche gehen müsse – "was aller Wahrscheinlichkeit nach mit einer großen Preissteigerung verbunden ist". Mieter müssen die Möglichkeit haben, dieses Risiko zu minimieren. Gegebenenfalls durch Untervermietung.
Und nun wichtig:
Weitere Fälle, die ein "berechtigtes Interesse" des Mieters begründen sind beispielsweise die Verkleinerung der Familie oder wenn sich die finanzielle Lage eines Mieters verschlechtert, so dass er die Miete alleine nicht mehr bezahlen kann. Dann muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen (Az.: 422 C 13968/13).
Und ab sofort hat man als "Druckmittel" die Drohung des Schadenersatz, falls der Vermieter irrational Untervermietung ablehnt.
Das ist gut - für beide Seiten. Gibt Rechtsfrieden und lässt jedem Mieter dem Spielraum, zumindest einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Und wenn man nur einen Teil untervermietet, zum Beispiel ein oder zwei Zimmer mit gemeinsamen Bad/Wc und Küche - dann hat man auch mit Zweckentfremdungsverbote etc. nichts zu tun, weil man da nicht reinfällt.
Und Gästezimmer - dies mal aus der Praxis von urbanbnb.de - die laufen sehr gut. Mit einem Gästezimmer können Sie bei einer 3-Zimmerwohnung schon fast die gesamte eigene Miete verdienen.
Melden Sie gleich Ihr Zimmer bei uns an - denn es ist keine Untervermietung, wenn Sie nur bis zu 6 Wochen an einen Gast vermieten. Gilt als Besuch, auch wenn dieser bezahlt :-)
Bisher war es so, das wenn man als Mieter seinen Vermieter fragte, ob er mit Untervermietung einverstanden ist und er ablehnte, man nur das Recht zu fristlosen Kündigung des Mietobjektes hatte. Das war natürlich nicht der Plan, inbesondere wenn die Gründe, die der Vermieter für seine Ablehnung anführte, völlig irrational waren.
Nun hat das BGH entschieden, das der Vermieter sich schadensersatzpflichtig macht, wenn der eine begründete Untervermietung ablehnt.
Begründet heisst zum Beispiel, längere eigene Abwesenheit und der wichtigste Grund: Finanzielle Probleme, die es nötig machen, ein Teil der Wohnung unterzuvermieten. Und finanzielle Probleme - die hat doch jeder :-)
Die heutige Arbeitswelt verlange Mobilität, Arbeitnehmer müssten auch bei ihrem Wohnort flexibel sein. Wer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat daher einen Anspruch auf Untervermietung. Konsequenz: Erlaubt das ein Vermieter nicht, macht er sich schadenersatzpflichtig.
In dem Fall, der dem BGH vorlag, und den er entschieden hat, hatte ein Ehepaars auf Schadenersatz gegen seinen Vermieter geklagt (Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13). 7475 Euro plus Zinsen wollten sie haben, weil der Vermieter ihnen die Untervermietung ihrer Wohnung in Hamburg verwehrt hatte.
Die Mieter wollten diese für die Dauer eines beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen. Auch um Wohnkosten zu sparen, wollten sie ihre Hamburger Zuhause nicht völlig aufgeben.
Die Richter am BGH erkannten in dem Plan des Ehepaares, Reise- und Wohnkosten zu sparen und wieder in die alte Wohnung zurückzuziehen, ein "berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines teils der Wohnung". Und erteilten der Weigerung des Vermieters eine Absage. Sie sprachen dem klagenden Ehepaar den geforderten Schadenersatz zu.
Das hat Auswirkungen. Denn damit ist endlich der Blockadegrund für die Untervermietung gefallen. Warum sollte auch ein Vermieter etwas dagegen haben? Kann dem Vermieter ja nur Recht sein, wenn sein Mieter finanziell besser ausgestattet ist.
Grundlage für den Anspruch auf Untervermietung ist Satz 1 Absatz 1 von Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen." Soweit die Voraussetzungen – einen Ausschluss formuliert Satz 2: "Dies gilt nicht, wenn... dem Vermieter die Überlassung... nicht zugemutet werden kann."
Der Wortlaut des Paragrafen 553 bleibt derselbe. Dennoch haben die BGH-Richter mit ihrer Entscheidung neue Regeln aufgestellt. Das Interesse des Mieters an einer Untervermietung wiegt jetzt deutlich schwerer, als bislang üblich.
Es ist die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität, die nach den Worten von Peter Frellesen, Vorsitzender Richter des VIII. Zivilsenats am BGH mehr denn je den Anspruch auf die Untervermietung einer Wohnung begründe.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland weist darauf hin, dass Mieter zwar das Recht haben, ihre Wohnung unterzuvermieten, dass sie jedoch dafür die Zustimmung ihres Vermieters einholen müssen.
Auch nach der jetzt vorliegenden Entscheidung des BGH gilt: Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Kündigung.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Spruch aus Karlsruhe: "Wir halten die Entscheidung für gerecht und praxistauglich", Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund der Nachrichtenagentur dpa. "Sie schafft die notwendige Flexibilität, die man als Mieter haben muss." Das Recht auf Untervermietung werde angesichts von knappem Wohnraum in großen Städten wie Berlin oder Hamburg immer wichtiger.
--> Kann Mieter alleine nicht zahlen, darf er untervermieten
Die von der Gesellschaft geforderte Flexibilität dürfe nicht zulasten von Mietern gehen, sagte Ropertz. Die Kündigung einer Wohnung würde bedeuten, dass man erneut auf Wohnungssuche gehen müsse – "was aller Wahrscheinlichkeit nach mit einer großen Preissteigerung verbunden ist". Mieter müssen die Möglichkeit haben, dieses Risiko zu minimieren. Gegebenenfalls durch Untervermietung.
Und nun wichtig:
Weitere Fälle, die ein "berechtigtes Interesse" des Mieters begründen sind beispielsweise die Verkleinerung der Familie oder wenn sich die finanzielle Lage eines Mieters verschlechtert, so dass er die Miete alleine nicht mehr bezahlen kann. Dann muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen (Az.: 422 C 13968/13).
Und ab sofort hat man als "Druckmittel" die Drohung des Schadenersatz, falls der Vermieter irrational Untervermietung ablehnt.
Das ist gut - für beide Seiten. Gibt Rechtsfrieden und lässt jedem Mieter dem Spielraum, zumindest einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Und wenn man nur einen Teil untervermietet, zum Beispiel ein oder zwei Zimmer mit gemeinsamen Bad/Wc und Küche - dann hat man auch mit Zweckentfremdungsverbote etc. nichts zu tun, weil man da nicht reinfällt.
Und Gästezimmer - dies mal aus der Praxis von urbanbnb.de - die laufen sehr gut. Mit einem Gästezimmer können Sie bei einer 3-Zimmerwohnung schon fast die gesamte eigene Miete verdienen.
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